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2018酒店投资前景:私人业主成主力

时间:2018-05-10 16:14来源: 遨游深度:

尽管有大量可用的私人资本和外资、低利率环境以及强大的行业表现,许多业主仍然选择自持酒店。

  尽管有大量可用的私人资本和外资、低利率环境以及强大的行业表现,许多业主仍然选择自持酒店。

  2018季度第一季度,几乎所有美国市场的酒店表现都是稳固的,这对酒店投资动态产生了有利影响。展望2018余下的时间,我们预计酒店投资活动将与我们在2017经历的类似或略好一些,尽管价值可能不尽如人意。

  由于2017年度的减税和就业法案的潜在影响,对于酒店物业投资者来说,一种新的品类出现了,高端物业的持续诱惑力仅仅是许多酒店和度假村物业主想要进一步了解的三个因素。每个人都看一看。

  税改影响投资活动

  税制改革是美国税法几十年来最显著的变化。然而,时间会告诉你税改是如何充分发挥作用的,最近制定的变化预计将有利于大多数房地产投资者。该法案的有利条款包括保留第1031条房地产税收交易所,对通过许多房地产投资的实体进行20%新的扣减,以及取消某些商业利益扣除限制的能力。根据跨国法律公司 Shearman & Sterling的分析,这最后一项规定可以降低美国房地产公司的税后资本成本,同时为外资创造新的投资激励。

  高净值人群和拉美投资者成主流

  税法的变化将对两个日益重要的酒店投资群体产生重大影响:高净值私人投资者,以及拉丁美洲投资者。

  高净值个人和家族机构在酒店投资中的参与度越来越高,这是我们去年看到的一个强劲趋势。这个群体正在通过极具吸引力的酒店投资来寻找营运现金流和现金回报现金总额的渠道,这些投资者中有很多人喜欢和理解类似于酒店这类的经营业务。我们自己的研究表明,过去一年左右,佛罗里达州的高净值投资者承担了超过66%的酒店交易。

  相比之下,规模较大、资本充足的私人股本公司的参与已经冷却,因为他们在寻求目前比酒店投资收益更高的杠杆。公开交易的房地产投资信托基金也普遍保持“围观”态度,因为他们无法筹集到大量资金。

  除了高净值个人和家族机构之外,我们见证了过去四到五年外国资本投资酒店资产的增长。最近,投资者的形象发生了变化,尤其是在佛罗里达州和德克萨斯,更多的“外逃资本”来自拉丁美洲投资者,尤其是来自阿根廷、委内瑞拉和墨西哥的投资者。这些拉美投资者与那些已经建立业绩记录和了解美国市场运作动态的国内资产管理公司建立合作关系。

  尽管有大量可用的私人资本和外资、低利率环境以及强大的行业表现,许多业主仍然选择自持酒店。取代原有的出售模式,一些公司正在重新融资或重组酒店资产。这些供应和需求的动态导致了那些交易的估价和销售价格的提高。简而言之,有很多买家,但没有足够的产品可供他们获得。

  虽然中国投资者在三年前是业内人士的话题,但值得注意的是,中国政府对那些过度利用其资产的自由投资者进行了监管。这让人联想到 1980s末和1990s初的日本投资者。最近,中国酒店投资主要是在门户市场的那些有威望的酒店里进行的。这些房产中有一些现在以折扣价出售,但那些“降价”并不像许多投资者所希望的那么大。

  虽然在一些特定市场上,估值可能会受到有限的下行压力,但我们相信,中国撤资的更广泛影响将是温和和暂时的。事实上,我们希望中国投资者能够在未来四到五年内回到美国的酒店市场,尽管其步调更为温和。

  由于EB-5签证计划的延长,外国投资也受到了刺激。虽然获得签证资格的外国公民的基础EB-5投资额(即绿卡)可能会增加,这项计划的推广将为私人酒店资产提供持续的外国投资来源。

  奢华酒店和度假屋成新的投资热点

  从经济型酒店、全服务酒店、有限服务酒店、奢华酒店、精品酒店等,所有酒店的品类都保持强劲势头——卓越的运营基础和令人印象深刻的资产评估。然而,奢华酒店尤其已成为投资者更为抢手的资产类别。这是由于,在强劲的需求环境下,它们的利率弹性高;在酒店市场较弱的情况下,它们抗衰退。此外,现在很有少有新的奢华酒店进入市场,使供求动态更有利的这一部分的住宿业。

  有趣的是,有些有限服务和度假屋也很受投资者欢迎,尤其是像上面所见的高净值私人和家庭机构这样的中高端投资者。其优势在于,进入酒店投资的有吸引力的价格,在周末更容易产生占用的能力(与全服务物业相比),以及通常由这些类型酒店产生的更高的利润率。

  小结

  虽然酒店业继续稳健发展,投资活动预计不会下降,但我们确实预计酒店和度假村的资产价值将持平甚至在短期内可能略有下降。如果利率上升,正如我们预期的那样,上限利率将相应提高,业主可能会经历房地产估价的下降。

  虽然许多酒店报告了很强的入住率,很明显,大多数酒店日均增长将无法跟上运营费用的增长。在劳动力成本、保险成本和财产税评估方面,许多运营商面临着选择高成本市场的困境。这些领域将在未来一年受到房地产和资产管理者的更大审视,特别是,他们必须要很努力地做好成本控制,将能将revper 持平。

  事实上,八个月后的月均RevPAR收益,许多业内专家预计市场已经接近顶峰。多年来,许多人一直称之为“周期的终结”。我们看不到任何会导致脱轨的地平线上有意义的事情。无论如何,酒店业仍然是一个吸引人的商业房地产投资类别,在一个周期的任何阶段,精明的机会主义投资者都会得到回报。

  (本文由迈点网编译自hotelnewsnow.com,原题《Prospects for hospitality investments through 2018》)

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