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未来域:长租公寓盈利并不难

时间:2018-08-02 10:43来源: 遨游深度:

后台成本不断增加,会更多地消耗盈利,这是这个行业的一种现状。8月1-4日,博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来,几乎所有房地产英雄人物及标杆企业,都参与了这个全行业年度盛会。我们寻找中国地产商

  后台成本不断增加,会更多地消耗盈利,这是这个行业的一种现状。

  8月1-4日,博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来,几乎所有房地产英雄人物及标杆企业,都参与了这个全行业年度盛会。

  我们寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野,寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时,我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

  长租公寓其实并非一件新鲜事物,它的雏形在几年前就已经出现。

  但直到2017年,在“房住不炒”、“租购并举”等相当大力度的政策利好推动下,长租公寓才真正站在了风口上。

  未来域几乎是国内第一批涉足长租公寓的企业,自2010年成立以来,一直致力于为都市青年解决居住问题。

  在未来域副总裁徐郝捷看来,政策正把房地产从一个简单、纯粹的开发建设、销售的过程,演变成从土地价值开发到房产价值开发,再到资本尤其是不动产的经营上。

  “我觉得会有更多这类型的租赁企业做资产运营管理,未来5-10年当中,逐渐形成一种趋势和市场的换代。”徐郝捷说:“这样更有利于企业利用租赁、结合政策倾向回归扶持年轻人。”

  他介绍,早期长租公寓拿的项目几乎都是存量物业,但存量物业毕竟数量有限,而且受制于很多政策,包括建筑用地的一些属性,所以很多很多物业资产并不能直接转化为长租公寓。

  “在房住不炒大前提下,会有越来越多物业能够直接改造或者直接做成长租公寓。对于长租公寓来讲,货源量会越来越大、选择面也越来越宽。”徐郝捷表示。

  同时,房源供给环节正形成非常有利的态势,“原来都是在典型北上广深这样的一线核心城市,但现在全国省会级城市和经济发达城市都在努力推租赁用地、租赁用房,政府政策也给予很大扶持。”

  目前, 未来域在长租公寓领域的重心是人才公寓,经过多年发展,该业务遥遥领先于业内其他品牌。

  “我们跟政府合作项目比较多一些。”徐郝捷称:“主要是围绕着两点:第一,围绕着人才引入、吸纳,解决人才居住问题和政府需求;第二,围绕产业配套,服务于产业、服务于城市的人群导入。”

  据了解,在未来域的人才公寓中,还配套有劳务派遣、人才培训等服务,为客户铺设成长的道路。

  徐郝捷介绍:“这类增值业务有很多,最简单的就是向客户推广的一些金融服务,包括像租赁贷等。”

  去年6月,未来域曾获新光集团2亿元B轮融资,而新光集团有自己的金融板块和金融公司,而且未来域也持有金融牌照,可以自己做金融产品。

  通过不同类型的增值业务,未来域正探索在原有租金差收入的基础上,增加额外的服务费的收入,包括增值业务、客户定制服务来获取额外收入,将仅通过收租的单一收益模式转变成多元化、多重的收益模式。

  以长租公寓起家,未来域现时已转型成为综合性资产运营管理服务商,旗下项目除公寓外,还包括未来树生活酒店、未来中心联合办公、未半生活,以及酷立方产业孵化器、南洋留创园等。

  业务范围覆盖国内南京、上海、武汉、重庆等13个重点一二线城市,在国外如美国、英国、日本、新加坡也有布局。

  “我们在日本有3000多间,是长短租结合的项目,既是民宿,又是长租的服务式公寓。”徐郝捷透露:“美国那边我们也有境外业务,主要就是不动产经济交易、不动产的经济运营等方面的业务。”

  “业务基本上都在国内,我们不会把主力放在国外。”徐郝捷说,在未来的几年内,未来域公寓业务将按照每年大概按8-10万间的速度递增。

  目标地点还是以长三角地区为主,全国其他各个主要城市,如郑州、北京、济南、成都、厦门等都是主要拓展区域。

  另一方面,未来域旗下的长租公寓也基本实现了盈利。

  与此前普遍流行的观点不同,徐郝捷认为,目前长租公寓的盈利并不难:“所有的项目应该说都是盈利的,但因为整个公司越做越大、团队越来越庞大以后,人工占比、人工费用占到整体收入比例越来越大。这是不断增压的,会给企业带来比较大的负担和压力。”

  未来域对此早有准备,从整个系统层面,研发了有知识产权的BOSS系统,用于管理所有的房源以及客户。通过这个系统,能够节约大量的人力和时间成本。

  “另一方面,管理条线也做了很多管控的手段和方法,在门店的运营成本包括管理的成本做了很多优化。”徐郝捷表示。

  以下为观点地产新媒体对未来域副总裁徐郝捷先生的采访实录:

  问:房住不炒已经是中国房地产政策的核心和基调,您认为这个政策长租公寓领域有什么具体利好?

  徐郝捷:对于长租公寓,这个政策是一个很好的政策,因为原先长租公寓拿项目或者拿物业都是存量物业,但存量物业毕竟数量有限,而且受制于很多政策,包括建筑用地的一些属性,所以很多物业资产并不能直接转化为长租公寓。

  而在“房住不炒”大前提下,会有越来越多优质物业能够直接改造或者直接做成长租公寓,这样对于长租公寓来讲货源量会越来越大、选择面也越来越宽,我觉得这是比较有优势的地方。

  供给端亦会更加合理,原来物业都分布在北上广深这样的一线核心城市,但现在全国省会级城市和各主要经济发达的城市,都在努力推租赁用地、租赁用房,政府政策也给予很大扶持。

  在租赁端,包括人才引入政策等对长租公寓市场有比较大的促进作用。

  问:未来域是国内最早的一批长租公寓品牌,过去这些年未来域在公寓、酒店办公还有生活方式方面都有很大发展,目前总体运营怎么样?

  徐郝捷:未来域长租公寓做了八年多,是这个行业做得比较早的。

  我们现在主要还是多业态发展,包括未来域旗下有自己的酒店、长租公寓,我们也做办公楼、写字楼的租赁、运营管理,同时也做设计、生活交互的产品。

  我们其实是一个不动产空间的运营商,主要就是这样的企业定位,产品围绕的核心点都在不动产空间的运营和管理上。

  我们是做长租公寓起家的,长租公寓在整个公司的运作体量当中,占比较大的比例。目前主要布局在长三角地区、辐射到全国,一共在12个城市有落地项目。

  问:在国外也有项目?

  徐郝捷:在日本有3000多间长短租结合的项目,既是民宿,又是长租的服务式公寓。

  美国那边也有一些境外业务,这跟我们投资人有关联。因为我们投资人有一些境外业务,主要是不动产经纪交易、不动产经纪运营等的业务。

  问:公司在长租公寓的拓展计划怎么样?计划达到怎么样的规模、量级?在境内境外是怎么样划分这个占比呢?

  徐郝捷:我们主要发展的方向还是在国内,基本上目标还是在长三角地区为主,其他全国各个主要城市,比如说郑州、北京、济南、重庆、成都、武汉、厦门等,都是我们主要发展区域和城市。

  计划每年大概做到8-10万间左右的规模递增,这是计划和目标。

  问:看到很多房企、酒店、很多国企都已经加大布局长租公寓业务,您觉得现在竞争大吗?

  徐郝捷:竞争是比较大的,因为做这个行业的人多了,就会出现一系列的问题。比如说像现在很多品牌开发商、国企包括各地政府都在大力推进长租公寓、租赁用房项目的开发,运营。

  其中,政府部门和国营企业主要以政策性土地开发为主,就是各级政府目前大量推动了纯租赁用地的土地上市,这个在12个租赁试点城市,都有体现。

  拿了土地之后,开发建设由国企来完成,不能销售,只能用于租赁。国企在各级政府的指导下,有一些必须要完成的开发量指标。

  很多城市有这样的任务,每年必须开工建设要过万平米的租赁用房,周期大概在1-2年左右要交付,多少年之内要实现多少套的租赁用房上市。

  开发商方面,全国排名前100强的开发商,70%都有了自己的长租公寓品牌,并且确定了长租公寓发展目标、规划。比如说龙湖的冠寓、万科的泊寓,这些属于领跑型的企业,他们发展的速度非常快。

  他们的方式主要以获取商业性质物业来进行改造、进行直接的、纯运营方式方法。直接在市场上找现成楼、或者即将交付楼,然后进行装修改造,对外进行租赁和运营。

  第三就是传统的商业民营长租公寓机构,比如我们,现在一方面在做一些存量资产、老旧物业批量升级、城市更新,也做一些产业园区、配套项目的运营和管理。

  我们沉淀下来其实更多是产品经验、运营经验的能力,在三大阵营里面,作为民营企业来说,这方面沉淀积累得相对会更多一些。

  这三大阵营各干各的,互相之间既有竞争也有合作,所以从大局面来讲,不管是政府还是开发商,进入这个行业是好事。因为只有竞争充分了,才能大浪淘沙。

  问:今年房地产融资环境都很紧,长租公寓会不会有的影响?

  徐郝捷:对资金需求会比较大,但相对来讲还好,长租公寓现在是国家扶持、地方政府扶持。

  资金层面的话,长租公寓的行业资金并不依赖于银行,更多依赖于资本、私募、基金等。因为长租公寓直接注入银行融资的比例是非常少的,大部分项目业权都在业主方,运营商只是租赁和运营。

  这样运营商没有办法做到开发贷款,更多只能做一些装修贷款。改造、装修方面的费用,可以按照一定比例从银行做一些融资。但这也是短期,而且总额也比较少,一般一个项目可能贷款几百万、一千万、两千万,超过五千万的很少。

  这种融资是点状的,不是持续的融资,有项目可能才有贷款计划,没有项目就不需要贷款。总体来讲,房地产银根收紧,不会影响长租公寓的发展。

  问:未来域项目入驻情况怎么样?

  徐郝捷:从运营角度来讲都还可以,出租率可以达到97%。

  全国各地的情况基本上差不多,因为长租公寓出租率必须要全年稳定在90%以上,我们内控最低限是95%,所有店面、所有项目原则上是不能低于95%的出租率,现在基本上全国的门店平均下来达到97%左右。

  问:是否实现了盈利?

  徐郝捷:实现了盈利,长租公寓盈利并不难,我们所有项目应该说都是盈利的。但因为整个公司越做越大、团队越来越庞大,人工占比、人工费用占到整体收入比例在不断增大。这是不断增压的,会给企业带来比较大的负担和压力。

  从项目来说,每个都是盈利的,但后台成本不断增加,会更多地消耗我们的盈利,这是这个行业的一种现状。

  问:未来会怎么样缩减这方面成本?

  徐郝捷:一是系统层面,研发了未来域有知识产权的BOSS系统,用于管理所有的门店和所有房源以及客户,通过这个系统,在后台方面能够节约大量的人力和时间成本。

  另一方面,管理条线也做了很多管控手段和方法,门店运营成本包括管理成本上面也做了很多优化。

  现在我们在考虑两件事情,第一就是如何在原有简单租金差的收入基础上,增加额外的服务费收入,包括增值业务、客户定制服务。同时,还要提高我们的出租率、提高租金单价,这样收入端会有比较明显的增加。

  第二,主要在后台的运管成本、管理成本、门店直接运营成本方面,做更加的精细化的优化。

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