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房产经济研究者:长租公寓要平稳、不要起哄

时间:2018-11-06 09:18来源: 遨游深度:

澎湃新闻 · 冯婧整理 · 2018-11-03 13:31:20 租赁住房市场的治理应该纳入整个社会治理的层面。

澎湃新闻 · 冯婧整理 · 2018-11-03 13:31:20

  租赁住房市场的治理应该纳入整个社会治理的层面。

  近日,上海市房产经济学会联合上海交通大学中国城市治理研究院、国际与公共事务学院举办“当前住房租赁市场治理”研讨会。澎湃新闻根据研讨会速录内容整理了嘉宾的精彩发言,本篇为4位学者的发言内容。

  租房市场远不是一个完全竞争的市场

 

  陈杰/上海交通大学国际与公共事务学院长聘教授、中国城市治理院嘉华教授、上海市房产经济学会副会长。李林青 摄

  今年上半年,从政府、业界到媒体,社会各界对长租公寓都还是一片叫好和正面肯定。然而,从7月份开始,基于媒体上正在争论北京房租暴涨谁之过的话题,我爱我家前副总裁胡景晖抛出长租公寓要为房租暴涨负主要责任的言论,长租公寓的社会形象一时间就被颠倒了,相关争论迅速升温。

  此后,“租金贷”内藏黑幕和巨大风险的帖子在微信朋友圈刷屏,又紧接着发生8月20日杭州长租公寓“鼎家”的爆仓,更让“长租公寓爆仓一定比P2P暴雷更厉害”的说法一时席卷网络,把长租公寓更推上风头浪尖。

  8月17日,北京市住建委联合北京银监局、北京市金融局、北京市税务局等部门,集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确提出规范住房租赁企业行为的“三不得”、“三严查”。

  8月19日,北京市房地产中介协会牵头,自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业共同承诺落实“三不得”要求:一是不利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;二是不以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;三是不通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。此外,主要几家租赁企业还承诺几个月内不涨租金,且共同拿出超过12万套租赁房源投向市场。

  今天这个研讨会,首先要谈租房市场的真实动态和市场波动的原因。但仅仅分析租金为何暴涨、归罪于谁、长租公寓该负什么责任,哪怕讨论清楚长租公寓现有模式是否要更弦易辙、将来该如何发展,都还不够。重点是后面两个议题,即政府该做什么、市场的治理机制应该是什么样。

  一定意义上,租房市场比购房市场更基础,租金比房价更涉及面大。租金不仅影响居住满意度,还是CPI的重要构成,直接传导到通胀水平,全面影响生活质量。所以提供可负担的租房供给,政府有这个责任,不可缺位。

  在有些市场上,供给或许可以完全市场自发,不需要政府过多介入。但租房市场不行。房产经济学里对租房市场有很多共识,这是一个具有诸多不完整性的市场,有严重的信息不对称,匹配效率低,交易成本高,一旦签约,沉默成本大,供给与需求双方谈判权不一样、严重地位不对等。

  简而言之,租房市场远不是一个完全竞争的市场,在很多情况下,更接近垄断市场。会有很多价格歧视行为,存在很多市场失灵。

  所以,在很多国家,租房市场都是有政府监管。但问题是,在有市场失灵的时候,政府监管、政府管制、政府干预,是不是就能提高市场效率、增加社会福利,这同样是有很多争议的,甚至是非常大的争议。

  比如说,媒体上在讨论要不要进行租金管制。据说深圳就马上要出台租金涨幅管制政策,每年租金涨幅不得超过5%。对于租金水平管制,经济学家可以说是异口同声地反对,有种种理由。对于租金涨幅管制,相对而言,反对声音少一些,尤其当租金涨幅只针对存量房源,对新房有若干年豁免后,有一些支持声音。但总体而言,大多数经济学家,国内国外的,都还是很反对一切形式的租金管制,包括租金涨幅管制。

  但如公共经济学很多经典著作所阐明的那样,对于具有外部性的商品,不能完全用简单粗暴的价格机制进行配置。住房就是这样的商品。个体的居住水平不仅关系居住者本身的福祉,还具有很强的外部性和溢出效应,关系到全社会福祉。这也是在世界各主要文明国家中,都在实施住房保障体系的原因所在。

  让市场在资源配置中起决定性作用的做法符合经济发展要求,但根据十九大报告“增进民生福祉是发展的根本目的”所充分体现的以人民福祉为中心的新时代发展理念,市场配置对经济发展的促进作用要从属于对人民福祉的考量,经济发展最终还是要以为增进人民福祉而服务。对于涉及民生基础性福祉的资源配置,实施市场价格机制要谨慎,不能简单放任,要做详尽的社会统筹的福利分析。所以,不能用简单的市场机制来指导住房租赁市场,否则很容易加剧市场结构性矛盾、放大社会阶层冲突和造成社会福利损失等一系列负面效应。

  住房租赁市场治理要平稳、要持续

张泓铭/上海社科院研究员。李林青 摄

  我说的住房租赁市场治理是广义的,包括一般的管理。所谓“要平稳”,隐含着需要稳定需要持续,要避免大幅度波动。谈五个方面的想法。

  第一,2016年前后,城市住房及租赁基本状况和应对的基本策略是什么?

  2016年前后,中国城市住房存量已经到达一个高位,这是客观情况。那么,住房没有绝对短缺,是否还需要大量新建?

  二手房交易量已经超过一手房多年,市场很正常,没有重大忧虑。二手房流通方式,租赁已经远远超过购买。大量的租赁通过中介川流不息。这说明,租赁市场本来就很发达,有无加快发展的必要?

  在租赁房源里面,一手房源相对短缺,二手房散户房源远远超过租赁机构的房源。那么,就需要调动散户的房源,补充为机构房源,适度增加新的房源。而租赁房的经营主体,中介机构处于主要地位,专业租赁机构处于边缘地位。

  因此,可以得出一个结论,市场治理需要两手抓,一手集中地抓中介机构,一手抓发展专业机构。但我不说“加快”,我认为不要起哄,不要高潮。

  第二,住房租赁市场是加快发展还是逐步完善?

  此前,政府三箭齐发,2015年12月,中央经济工作会议提出,建立购租并举的住房制度,把公租房扩大到非户籍人口。过了半年,国务院发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。2017年7月,住建部等9部委发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。

  我的疑惑来了,住房消费形式一种是租赁,一种是买卖,自购消费,这个是客观存在的,历史上存在,未来也存在,本来就是购租并举的。还要需要建立这样一个租购并举的制度吗?

  再说集体租赁的房源不足,要问集体租赁适合什么样的需求?应该讲,主要是雇有较多员工的机构才需要集体租赁,这样的机构应该自己来承担集体居住的责任。

  如果不管实际需要,谈加快发展集体居住,则会有一些问题。反之,看看未提出发展集体租赁的房屋租赁市场情况如何呢?我看是基本平稳,没有天下大乱。

  第三,政府文件三箭齐发之后,迅速卷起一股中国式的热浪。

  中国政策的实施,常常有一个乘数效应,跟金融的乘数效应类似。中央一个政策,到省市放大,到地方城市又放大:地方政府闻风而动,每个省出台自己的政策,加大租赁房的供地力度。企业闻风而动,在TOP30的开发商中,有三分之一进入租房市场,2017年末有20户公寓品牌完成融资418亿。金融机构也闻风而动,如中国银联与沈阳、武汉先后签署合作协议,建行与广东、上海签署战略合作协议,力度尤其大。中行与万科、中海、华润、招商、保利、碧桂园签署市场战略合作协议。

  但是在这些热浪下,住房租赁市场的反应并非完全良好,还出现了新的乱象,不妨说,住房租赁市场在短期内出现了泡沫化的隐忧。

  第四,住房租赁专业机构的困惑和对策思路。

  住房租赁专业机构的共同困惑是如何可持续发展?

  其中,保障性租房机构的困惑是,租赁价格及其营业收入偏低,根本无法补偿房屋建设投资费用以及后续管理费用。对策思路应该是逐步向保本靠拢。而市场性租赁机构,经营规模不足,还缺乏理想的投资回报。情况虽好于公租房公司,但仍属于微利经营。

  2017年三季度,我国50个典型城市租赁经营投资回报率为2.6%。一线城市基本上在2%以下,与伦敦、纽约、洛杉矶、东京、大阪的国际城市相比,处于较低水平。对策思路是,以净资产回报率计算向社会平均利润率靠拢。保障性机构要保本,市场性机构要盈利。

  第五,住房租金要不要管制?

  这个问题可以讨论。我以为,保障性租金需要管制;市场性租金不需要管制,但应该引导。这不一定需要经济学的理由来解释,可以现实一点来考虑这个问题。

  目前,中国城市的住房存量处于历史高位,没有绝对短缺。而增量还在不断出现,增加租赁供给。尤其三个文件发布后,出现不少的专业性租赁机构和集体租赁房源,新房源要登场。供求对比的总量基本平衡,仅仅结构稍有缺陷。

  在这种情况下,即便是市场租金其房价租金比,远远低于社会平均投资回报率,没得到应有的投资回报。当中,虽有部分城市、部分项目的租金涨得特别快,是不是有某些特殊原因呢?比如专业机构过度收购房源,等等。市场租金水平是由总体的供求对比决定的,个别项目的租金上涨,不能代表整个市场的租金状况。

  对于当下租金波动等种种租赁乱象的治理对策是:

  一要舒缓加快发展住房租赁的一股热风,不要起哄不要高潮,只要稳步和持续就行。

  二暂缓租赁资产金融化的步伐。先要仔细地考察租赁机构的实际情况,对于确有经营经验并获得市场好评的,但是缺乏充分资金来源的机构,可以考虑上市等资产证券化形式。要把这个问题研究透彻,谨慎行事。因为,资本市场的故事和教训实在多,散在的小投资者吃亏太多了。

  三要加强对于租赁机构的经常性管理,并持续监管,不要中央有文件要求才开始做,或是做一阵子又停歇下来。

  优化供应结构,促进租赁市场健康发展

  崔光灿/上海师范大学房地产经济研究中心主任。澎湃新闻记者 冯婧 摄

  目前中国的住房租赁市场总体还是比较平稳的,但也出现了一些个别的、局部的问题。从加强市场管理角度看,当前更紧迫的是租赁市场供应端的管理。从优化供应结构的角度,我想谈一谈怎么促进租赁市场的健康发展,主要分享三个观点。

  第一,目前上海住房租赁市场供应结构呈多元化格局,保障了上海的租赁市场比较平稳。第二长租公寓作为供应端的新业态,既需要强化监管也需要合理支持。第三,规范与支持并重,注重整体住房租赁供应侧的结构优化。

  一、上海租赁市场的多元化供应结构

  根据人口抽样调查,目前上海租赁居住的常住人口约占36%。在整个租赁市场中,政府支持的公共租赁住房已经超过了2%,近年新增纯住房租赁用地的供应中,将来由企业经营的也超过1%。目前,由企业经营的长租公寓市场也快速增长,估算在10%左右,剩下的70%左右是社会上的私人出租。所以,上海已经形成了由市场化的私人租赁住房、政府支持的公共租赁住房、企业自持经营的租赁住房、企业代理经租的租赁住房(分散式和集中式)共同形成的多元供应格局。

  我们从去年开始监测上海住房租赁市场的价格,去年全年租赁市场的租金有个缓慢下降的过程,今年市场开始恢复,但是涨幅不是很大。到8月底的指数是1014,同比上涨3%,环比上涨0.3%。总体上住房租赁市场还是比较平稳。虽然有少数区域超过了5%,但我们认为同比5%的上涨不算大幅度的上涨。我们跟踪了国外数据,发现租金的长期上涨趋势大致相当于人均GDP的上涨趋势。因此,上海租金水平总体还是比较平稳的。

  二、长租公寓是租赁市场供应端的新业态

  长租公寓这一新业态的发展,有多方面的背景,包括我国大力发展租赁市场的政策利好、高房价带来的住房需求的被动变化、大城市人口导入和城市存量住宅的有效利用、非居住物业的改造等。

  国外的长租公寓很多是自持或者经过改造的住房形成的,并可以经过打包以后做成资产证券化的产品等。中国的情况不同,代理经租实质是“二房东”的模式,对这种模式,社会各界包括学术界还是有争议的。但是这种新业态的产生是有一定的社会基础的,是符合某种发展规律的。我们考察过几个居住区,过去在郊区有些动迁安置房,如果没有企业去做,由社会上私人“二房东”来做,很容易出现居住安全、群租问题等。

  作为一个新生事物,大致有两种模式:市场自发模式,政府支持的模式。而政府支持的一些公租房公司做得比较好。但是从目前看,长租公寓行业总体上看,还不是一块很好的蛋糕,还是非常微利的行业。

  长租公寓有利于服务新需求,特别是为青年人提供了一个很好的居住选择。对于市场上的租房,面临一些难题,如居住稳定性差、后期维修难等问题,大家都经常提到。

  当然新业态也会产生新问题,最近大家比较关注的是三个问题,一是装修供应标准问题,包括有害气体等;二是房租贷问题;三是抬高租金的问题。

  关于装修供应标准,有标准还是没标准?据报道住建部准备做一个相关的规范,其实政府本来也有一些安全标准,界定什么样的房子可以出租。但问题在于执行。当然将来也需要行业规范,需要一些细化的标准。

  在房租贷上,资金链断裂是经营问题,也是金融监管问题。少数公司违规发放房租贷,或者在承租人不知情的情况下发放消费贷,可能是监管问题。而资金链断裂同样是经营问题,也是监管问题,租金贷是否可以用于经营公司拓展业务,是否应该专款专用,是需要研究的问题。

  关于抬高租金的问题,可能个别区域会出现恶性争夺房源的现象,但在上海还没有发现明显的问题。通过我们的数据监测发现,长租公寓的租金相对来讲是高于周边租金的,大致高15%-20%左右,因为有装修的成本、空置期的成本、后期服务管理的成本,这个可能还是合理的。而且很多消费者也愿意为增值服务支付更高的租金,这是市场合理的选择,只要不是用来争夺房源哄抬租金。

  市场的出现的问题,是阶段性和局部的,有些社会影响很大,所以要加强监管力度。但不能因为产生这些问题就把所有的长租公寓“打死”。

  三、规范与支持并重,促进租赁供给结构优化

  1、长租公寓市场的规范与支持

  长租公寓市场的规范与支持,一是要进一步规范租赁住房的供应行为。2015年1月,上海市出台了《鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见》,对培育机构出租人及相关运营管理进行了原则性规定。但许多问题还要有操作性政策。如何落实还需要细化,这块目前做得不太够。一些优惠支持政策还没有落实,还没有到基层。因此,在规范和支持上,要进一步落地。

  二是进一步规范与支持投融资行为。长租公寓的金融创新与监管,以及租房消费贷,是否需要有专门的管理平台。长租公寓REITs任重但不应该道远。

  2、进一步优化租赁市场供应结构的几个思考

  一是加大租赁住房价格的监测。

  目前国家统计部门的租金没有公布,社会上不同的机构使用不同的统计样本,不同的方法来发布租赁价格,市场上没有统一的认知,经常有人说涨了很多,有人说下跌了。从政府管理的角度,需要要出台一个租赁价格体系。此外,是不是要对租赁价格进行干预,是需要进一步探讨的问题。

  二是加大公共租赁住房的供应。

  从上海整个租赁市场来看,已经发展到一定阶段,总体比较规范,可能下一步还要进一步加大公共租赁住房的供应,这块排队很长,很多人是有需求的。

  三是发展行业的自律作用。

  增加租赁住房的有效供应,要发挥行业协会的作用。在租赁方面的行业协会,比如德国有房东协会、房客协会,通过不同的角度来保护不同群体的利益。有没有可能建立租赁行业的协会,起到规范自律的作用。

  四是发挥租赁信息平台的作用。

  现在的住房租赁备案率比较低,租房合同在法律保护上有瑕疵。但上海已经建立了租赁信息平台,怎样通过技术手段和经济手段让大家愿意去租赁备案,而不是简单地通过强制手段,这也是需要研究的。

  如何看待中国住房租赁市场的发展程度

  崔裴/上海易居房地产研究院房地产流通研究所所长

崔裴/上海易居房地产研究院房地产流通研究所所长。李林青 摄

  有三个点可能跟今天大家关注的问题有关。

  首先,怎么看待中国的住房租赁市场的发展程度,特别是一线城市。

  2015年底,受建设部委托,易居研究院专门对八个经济体(六个国家两个地区)的住房租赁体系做了比较系统的研究。我们发现有些发达国家的住房租赁市场并不发达。比如说英国,实际上大部分的租赁住房是政府造的,是非市场化的。租赁住房市场化运作比较发达的是美德日,从占比来讲,德国是最高的,超过一半以上是租赁。

  但是衡量一个住房租赁市场,一是要看规模,也就是住房租赁在居民中普及的程度;二是要看市场上的供给方。中国住房租赁市场上的供给方大概90%是个人,也有说法是70%。也就是说,我国住房租赁市场的供给方是以个人出租人为主体的。这些出租人是专业的吗?这样非专业的主体能提供好的住房品质吗?恐怕不能。美国、德国、日本的住房租赁市场市供给专业化程度都非常高,尤其是美国。

  所以,中国的住房租赁市场还不完善,首先就是专业化程度不高。另外,规模化程度也是反映住房租赁市场发达程度的重要维度。在美国,大型的住房租赁机构可以在很多州都有房屋,有几十万、几百万套的房子在出租。而中国目前的规模化机构还远远达不到这样的程度。

  从国际比较来看,中国的住房租赁市场还存在不少问题。最大的一个问题就是不能保证承租人的安心居住。一方面是房租不稳定,一方面是难以保证居住的安全。因此,要发展机构出租人,政府要给机构出租人的发展提供各种鼓励政策,从方向上来说是正确的。

  此外,一个租赁市场发展程度和这个国家的中央政府对住房租赁的认知态度和认知水平是直接关联的。比如,英国是长期把支持居民自购房作为主要的政策,认为租赁住房主要面向低收入者,是买得起房之前的过渡。再加上两党轮流执政,就会导致政策摇摆,所以就影响了英国住房租赁市场的发展。

  相比之下,德国、美国的住房租赁市场就比较稳定,这两个国家的政府对住房租赁市场都有比较好的认识水平。比如,美国政府认为在住房上政府的补贴和投入,可以减少其在医疗保险和司法方面的成本支出,整体还是合算的。

  但是住房租赁又应该是市场化的,政府不应该太过干预。比如讲到租金控制,德国是相对比较宽松的,欧洲很多国家都在二战以后有控制,但是德国很早就开始放松了,主要是幅度的控制,而且只对旧租约,不对新租约进行控制。而美国只有纽约市在控制租金,原来还有马里兰州,现在也取消了。因此,政府应该干预,但不应该破坏市场的运行规则。

  第二,租赁市场与社会经济的关系。

  房地产市场和整个社会经济的关系,就好像人的皮肤和整个内脏,如果皮肤有很多问题,若光看皮肤科医生,可能看不好,而是需要资深的中医进行身体内部调理。内部问题解决了,外部问题也随之解决了。房地产市场就是整个社会经济的皮肤,很多房地产问题是社会经济本身的问题。现在出现的租金贷就是如此。

  我研究住房租赁很长时间了,还没有听说过哪个发达国家有租金贷。从经济学含义上来讲,购买住房无论是自住还是出租都是投资(所以买房价格都没有统计在CPI里面),而租赁住房是消费行为,为什么要贷款?在消费活动中,除了买汽车(它耐用时间比较长,某种意义上类似于投资,但没有纳入投资)需要贷款,其他的消费大多不会通过贷款来完成。

  租金贷背后的原因是什么?住房租赁经营的企业需要有长期资金的投入,这个投入沉淀在租赁住房里面,然后通过现金流来慢慢回收,这样的经营模式跟过去开发商玩的那套完全不一样。

  我一直称中国房地产开发业为类制造业,拿土地、建材造好一个房子去卖,与汽车制造商没有本质区别,周期非常短,三年五年滚一遍,银行贷款能够解决这个问题,还有其他融资方式(如通过预售或者建筑企业垫资)来解决问题。但是租赁经营企业〈出租人或转租人)需要低利率的长期资金,国外有REITs、银行长期贷款(在日本可以长达30年)解决。而目前在我国,没有这样的融资渠道。

  第三,关于治理的问题。

  一说到治理,大家就觉得政府是一个管理者,但政府应该是一个参与其中的建设者。比如说法律建设的问题,发达国家都有关于住房租赁的专门法律,或者在民法里有专门的章节,但中国没有。

  另外,在城市治理中,城市政府是不是也应该尽量在权力范围内做一些建设性的东西。前几年我在美国专门考察过一个项目,就是纽约市政府和出租人紧密合作,然后做到50%按照可支付租金标准,另外50%按照市场化租金出租。企业觉得很好,降低了项目的空置率,保证了利润率。同时,对于纽约市政府来说,保证了一部分在纽约做清洁工、做餐馆服务员等工作的人,能够在离时代广场公共交通29分钟的地方就能租到房,这样城市就可以正常运行。

  因此,租赁住房市场的治理应该纳入整个社会治理的层面,政府这样调整姿态后,住房租赁市场的状况可能就会更好。

  (本文根据论坛现场速录整理而成,经发言嘉宾审定。)

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