说走就走的旅行 - 自由自在趣旅行!今天是:
E旅行网
行者旅游
当前位置: E旅行网 > 环球游讯 > 酒店资讯 >

北京长租公寓运营商昊园恒业资金链断裂

时间:2018-11-01 16:19来源: 遨游深度:

昊园恒业触犯了长租公寓运营中的多条禁忌,最终陷入一场严重的信用危机。又一起长租公寓爆雷事件发生了,这次是在北京。此时距离杭州鼎家公寓爆雷不过两个月,距离上海寓见公寓资金链断裂仅有十余天。北京昊园恒业房地产

  昊园恒业触犯了长租公寓运营中的多条禁忌,最终陷入一场严重的信用危机。

  又一起长租公寓爆雷事件发生了,这次是在北京。此时距离杭州鼎家公寓爆雷不过两个月,距离上海寓见公寓资金链断裂仅有十余天。

  北京昊园恒业房地产经纪有限公司(下称昊园恒业)办公地点位于朝阳区财满街8号楼7层。10月27日,近两百名租户聚集在这里,围堵公司负责人。“我才住了三个月就被赶出来”,一名租客说。这些租客要求公司退还押金及余款。双方从10月27日早晨对峙到次日午后。

  和其他爆雷的长租公寓一样,昊园恒业假手租客信用获得融资,用于拓展房源;区别在于,昊园恒业主要通过并购中小型中介公司来获取房源,这些小中介公司本来就是小型、微型公寓运营商,昊园恒业由此实现迅速扩张。

  也正因如此,受此次爆雷波及的,不仅有昊园恒业旗下品牌“一铭公寓”租户,还包括与被收购中介签约的客人。

  昊园恒业这类公司多以“N+1”形式改造房源,即利用隔断将原来套内N个房间改造成N+1个房间,因此其房源多以“间”为单位。据昊园恒业负责人介绍,从2016年成立至今两年间,昊园恒业并购了52家中小中介公司,房源从2000间至拓展5万间,高峰期超过7万间。

  据财新记者了解,此次事件涉及租户及房东上千名。受害租户多租住在隔断间,月租金1000-2000元不等。很多租客还背上了租金贷,陷入“没了房子还要还款”的窘境。

  去年底,北京大兴区一处出租屋发生火灾共致19人死亡,政府大规模清查出租屋隔断间,昊园恒业因此出现亏损。今年下半年长租公寓爆雷问题凸显后,针对租金贷的监管又趋于严格,昊园恒业雪上加霜。由于资金链断裂,昊园恒业无法按时向房东支付租金,又不能及时给租户退款,纠纷由此而生。

  此外,昊园恒业还存在公司账户和私人账户混用情况。租客如果不使用租金贷,即按“押一付十二”的方式支付房租。租约合同显示,收款方为昊园恒业实际控制人的个人账户,支付方式包括微信、支付宝和银行转账。

  昊园恒业触犯了长租公寓运营中的多条禁忌,最终陷入一场严重的信用危机。

  资金管理混乱

  从去年5月至今年10月,不断有房东因不能按时收到租金,对租客下达逐客令。

  据财新记者了解,选择租金贷的租客,主要被导流到“元宝e家”,昊园恒业向他们推荐了平台上的房租分期产品。“元宝e家”将贷款打给昊园恒业,相当于租客趸交了租金。昊园恒业按月向房东支付房租,再利用沉淀资金吸纳房源。

  这类租户先将首月租金和押金交给昊园恒业,其余11个月的房租通过贷款支付。昊园恒业解释称,租户想签约即住,但“元宝e家”需要时间审核资料,故贷款金额只相当于11个月的房租。之后,租户按月付款,实际上是定期偿还贷款。这一模式简称“押一付一”。

  “元宝e家”是元宝亿家互联网信息服务(北京)有限公司(下称元宝亿家)旗下金融平台,主打“家庭消费”分期消费。财新数据显示,元宝亿家成立于2016年3月,注册资本为2000万元,实际控制人是宋建。元宝亿家曾在今年年初因虚假宣传受到行政处罚。

  “元宝e家”App显示,租房分期的申请人须在20-50周岁之前,无不良个人信用记录。申请人须实名认证并且填写工作单位、个人职务、税后月收入等基本信息进行审核。租客向财新记者展示的App还款页面显示,其每月还款资金实际流向了晋商消费金融股份有限公司(下称晋商消费公司),该公司实控方为持股比例40%的晋商银行股份有限公司。

  财新数据显示,晋商消费公司的经营范围包含发放个人消费贷款。一位金融人士表示,元宝e家仅是金融平台,没有金融牌照,而晋商消费公司持有金融牌照,有放贷资格。

  多名租客表示,租房合同里写有贷款说明,但中介没有对贷款事项进行详细解释。他们提供的租房合同显示,如租客中途选择退出,需要与昊园恒业解除租赁合同,昊园恒业会在合同解除后的1-3个工作日内为租户解除元宝房租分期服务。昊园恒业称,这一安排不会给租户的信用造成任何影响。

  多名租客反映,昊园恒业没有在合同规定时限内解除分期服务,拖延时间在一周、半个月以上,这导致导致部分租客出现征信问题。

  租户李先生告诉财新记者,今年1月10日他通过一家小中介在海淀区租住了一个隔断卧室,房租每月1000元,租期为一年。住进去一周后,工作人员通知李先生,原来的中介被昊园恒业收购,他需要更换合同。

  1月17日,李先生与昊园恒业签订新合同,合同于2019年1月17日到期。4月30日,李先生收到退租通知,随后与昊园恒业解除合同。但昊园恒业并未在承诺时限内为他解除房租分期服务。受征信记录影响,李先生现在无法申请购房贷款。

  除了租金贷,昊园恒业还提供另一种租房方式。租客提供与一个月房租等值的押金,同时一次性付清12个月的房租。但合同显示,房租一次性打入公司法人和实际控制人王四会的个人账户。

  今年4月底,王小姐按每月1350元的价格,租住了一个隔断间。她选择了“押一付十二”。10月15日,房东通知王小姐搬家。房东称,10月以来就没有收到房租,且已和中介解除合同。三天之后,房东换了新锁,王小姐只能换房,但昊园恒业截留了资金,至今没有把剩下半年的房租退给她。

  上海大邦律师事务所律师丁金坤告诉财新记者,上述行为疑似股东侵占公司财产,不仅造成财务混乱,还有偷税漏税之嫌。

  放贷方停止合作

  昊园恒业注册成立于2014年1月。相关负责人告诉财新记者,昊园恒业自2016年6月起正式运营,近两年扩张速度很快。在去年底大兴火灾后进行的清查活动中,昊园恒业共有8000多间房源被砸掉隔断,损失超亿元。

  “现在公司真是手头没钱。”这名负责人边说边摇头。他介绍说,此前获得的租金已经用到吸纳房源和装修上,而今又恰逢行业淡季,公司空置房源就达7000多间,空置率达到了14%,高于10%的行业平均水平。

  此外,今年8月,北京房租上涨引发舆论关注,公寓运营商利用租金贷激进扩张成为众矢之的,有关部门提出对租金贷严加监管。上述负责人称,9月下旬之后,作为昊园恒业资金方面的合作方,“元宝e家”出现资金链紧张。

  8月17日,北京市住建委联合三部门约谈自如等主要住房租赁企业负责人,明确要求运营商不得利用银行贷款等从融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。监管部门还称,将严查不按约定用途使用融资资金的行为。

  8月21日,北京市开通打击“黑中介”热线,接受对隔断群租、强制贷款的举报。8月22日,北京市住建委公布了23家违法违规问题中介,其中第一家即是昊园恒业。

  据财新记者了解,昊园恒业拓展了大兴区、通州区、海淀区、昌平区等地房源;在部分地区,如大兴区亦庄板块,昊园恒业取得相对垄断市场地位。

  前述公司负责人称,朝阳区房源占昊园恒业全部房源的比重最大,为三分之一。2017年时,公司在朝阳区青年路板块的房源,市场覆盖率达到了70%。

  昊园恒业做的是“二房东”生意,规模越大,资金要求越高。实际情况恰恰相反。上述负责人介绍说,此前“元宝e家”会在租户下单之后三个工作日,一次性将11期租房贷款付给昊园恒业;而8月开始,“元宝e家”陆续降低每月下单通过率,放款日期也从三天延长至七天、半个月。9月下旬,“元宝e家”彻底停止了合作。

  天眼查显示,除了昊园恒业,王四会还是12家房地产中介公司的实际控制人,持股比例为80%-99.9%不等。

  而今昊园恒业官司缠身。裁判文书网显示,2017年至今,昊园恒业共有17起因房屋租赁合同产生的民事纠纷,其中2018年就有14起。

  天眼查显示,因仲裁败诉又不能履行义务,昊园恒业被列为2018年失信企业。更令人惊讶的是,2017年至今,昊园恒业共有187条行政处罚记录,处罚原因多是占用、挪用或拖延支付客户资金。

  租金贷风险引关注

  长租公寓鼎家爆雷(详见财新网报道“特稿|鼎家长租公寓爆雷样本:网贷与信用卡贷款皆不合规”)之后,租金贷业务模式引起广泛关注。

  8月27日,深圳市互联网金融协会(下称深圳互金协会)发布了《关于防范“长租公寓”业态涉互联网金融的风险提示》。这份文件指出,“租金贷”业务是指租客向第三方金融机构或P2P网络借贷平台申请信用贷款;机构一次性将等同于一年租金的资金放款到长租公寓中介服务商,但服务商并未一次性将这些资金支付给房东,于是形成了资金占用。表面上,租客按月付租金,实际上,每月向机构偿还贷款。

  需要注意的是,租金贷业务将单纯租赁合同变为租赁合同和借贷合同,即房东和运营商签订租赁合同,承租人和运营商签订转租合同,同时承租人与第三方金融机构签订借贷合同。

  上海建纬律师事务所律师成沂表示,第三方金融机构介入长租公寓,并未违反法律规定。但中介在开展租赁贷业务时要充分保护金融消费者权益,要给予客户冷静期,且“不得以任何方式诱导借款人过度举债,陷入债务陷阱”。

  一名资管行业人士指出,是否需要通过租金贷借款,只应由租户自己判断,若长租公寓运营商未尽到告知责任,则有为了融资、利用交易中优势地位去强迫、诱导租户办理贷款的嫌疑。

  他认为,运营商把借款需求转嫁给租户,同时也把信用责任转移给了租户。“原本房租晚交一天,只是滞纳金的问题,现在贷款晚还一天,就变成了个人信用记录的问题。”这名人士说。

  成沂强调,运营商停运后,承租人继续还贷,是不合理现象。为了避免这种情况,承租人应当注意,合同中是否有对运营商行为约束进行的条款。即便合同中没有相关约定,现行法律仍然支持承租人要求运营商返还不当得利。

  创享智库首席专家陈剑建议,对运营商约束的条款应该表述为:长租公寓必须保持运营,否则剩余贷款不用偿还。如此一来,租金贷信用风险由单纯的租户信用风险,转变为租户和长租公寓的共同信用风险。他提示,放贷的金融机构还可要求长租公寓提供第三方信用担保或保险。

  鼎家总经理魏永峰曾对财新记者反思称:“只有钱绕过了‘二房东’,风险才能有效化解。”

  目前已有地方政府出手整顿规范租金贷。

  8月28日,西安市住房保障和房屋管理局提出,禁止住房租赁租金贷款相关内容出现在住房租赁合同中。

  上海市住建委、金融办等部门先后于9月29日和9月30日发布两份规范性文件。9月29日的文件提出,经营范围不含“住房租赁经营”的代理经租企业,不得与金融机构合作开展个人“租金贷”业务。9月30日的文件明确要求,暂停上海市小额贷款公司、融资担保公司与代理经租企业合作开展个人“租金贷”业务。

百度一下:北京长租公寓运营商昊园恒业资金链断裂 查找更多相关信息!


360搜索:北京长租公寓运营商昊园恒业资金链断裂 查找更多相关信息!


Google Search:北京长租公寓运营商昊园恒业资金链断裂 Find more information!




------分隔线----------------------------
没安装畅言模块
Booking.com-缤客酒店预订
悉尼港歌舞表演游轮Sydney Showboat(歌舞表演+三道式晚餐+复古明轮船)