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地产股集体大跌房价被遏制 长租公寓租金还能涨吗?

时间:2018-08-04 10:17来源: 遨游深度:

房价可能产生的被遏制的局面,对于长租公寓市场来说,影响必然是存在的。近日中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作,对于目前的楼市,政治局会议要求:坚决遏制房价上涨。一盆冷水之后,今天的地产

  房价可能产生的被遏制的局面,对于长租公寓市场来说,影响必然是存在的。

  近日中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作,对于目前的楼市,政治局会议要求:坚决遏制房价上涨。一盆冷水之后,今天的地产股普遍下跌。而作为与房价息息相关的长租公寓产品,会受其影响,租金产生波动吗?

  地产板块绿油油一大片

  据新华社报道,7月31日中共中央政治局召开的会议上,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作,审议《中国共产党纪律处分条例》。

  对于目前的楼市,政治局会议要求:下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

  对此,今天的A股和港股市场立即有了反应,地产股普遍下跌。

  先看A股市场,根据同花顺数据,今天早上开盘,房地产开发板块便开始走低,虽然有短暂的反弹,但截至上午收盘,整体下跌了1.08%。

  再看个股,房地产开发板块的126只个股中,有92只早盘下跌。其中,7只股票跌幅超过4%,另有7只股票跌幅超过3%。

  对此,海通宏观分析师姜超和于博表示“本次会议这一强硬态度明显不同于4月会议的“保持楼市健康发展”,将意味着下半年楼市调控难见放松,棚改货币化安置等推动房价上涨的措施或会逐步收缩。”尽管目前,上半年的住宅销售价格指数环比下降的城市是逐渐减少的。而下半年的这一数字,或许就需要看本次会议产生的影响力大小了。

  ▲ 数据来源:国家统计局

  长租公寓租金同比涨幅超15%

  而在6月与7月,长租公寓在北京的表现则不错,以这么一组数据来表现了市场的火热。

  2018年6月北京住房租赁交易量同比增长了3.1%。月租金均价为4764元/套,环比5月上涨了4.2%,与去年同期相比上涨了8%。截止本月30日数据,2018年7月,北京市住房租赁市场整体交易量环比6月增长7.5%,月租金均价为4837元/套,环比小幅上涨1.6%。

  对此,中原地产首席分析师张大伟表示,主要是因为房地产的调控,使现在的年轻人更愿意在租赁市场多停留一段时间,楼市调控政策见到了比较良性的效果。

  羊不再涨价 羊毛也会停止涨价吗?

  自2017年7月,住建部等九部门发文,要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场之后,张大伟表示长租公寓近来的发展可以用“飞速”来形容,政策支持加大了市场房源供应。目前长租公寓在一线市场占比已经达到10%,这一数字在两年前仅有2%左右。

  如此火热的市场撞上被遏制的房价市场,作为本已存在千丝万缕关系的两者,房价将会对长租公寓产生怎样的影响呢?

  对此,就长租公寓市场目前所有的两款公寓产品分散式公寓与集中式公寓,我们做一设想:羊不涨价了,羊毛不一定会跌价。

  受租售比影响的分散式公寓

  社科院城市所之前发布的房地产蓝皮书《中国房地产发展报告2018》报告显示,2018年1月厦门的住房价格中位数达到了每平方米3.7万多元,而房价与租金比值最高的是厦门,达到了惊人的1100,即需要91.7年才能通过租金回本。这样的租售比让潘石屹都大呼畸形。所以有不少的房产持有者会选择将房屋空置,而不是出租,因为一时难以收回投资成本,实现资产增值。

  如果房价得到遏制之后,进入一个较为合理的价格区间,同时租赁市场培育完善,相信会有更多的房主将自家的房产放入长租公寓市场,增加房源供给。

  例如在武汉租房市场,由于一居室整租抢手,价格稳步攀升,大户型合租越发难寻找租客,所以不少房东乐意将房子交给机构化的长租公寓运营商打理,一次性收齐租金做“甩手掌柜”,而不是将房屋闲置,形成资产浪费。

  当分散式长租公寓的房源供应量增加,各大品牌规模的增大,对于租客而言,将会有更多的选择。相应的,或许会因为规模的增大,形成买房市场,从而产生区域性的价格战。

  主要以商业物业为基石的集中式公寓

  而对于主要以商业物业为基石的集中式公寓,住宅类房价的波动,对其本身而言影响并不是很大。而且会有不少租客将这些使用商用水电的公寓与使用民用水电的分散式公寓相比较,在价格上集中式公寓的确是不具备很大的优势。但是会有不少的租客会考量除租金之外的其他众多因素:如拥有健身房、休闲空间等配套完整、具备日常安保以及公区监控的管理规范等,很多租户还是把集中式公寓作为自己的首选。

  综上,对于房价可能产生的被遏制的局面,对于长租公寓市场来说,影响必然是存在的。但针对不同的产品而言,所产生的影响大小不一。但无论如何,作为出自羊身上的羊毛,自然会产生相应转变。长租公寓市场需要在这一市场大变化之下,扩张规模的同时不断完善产品品质,为更多的租客提供更为美好的租房生活,帮助减缓房价被遏制带来的这一波冲击。

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