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杨现领:把租赁等同开发是最大风险 没把开发商做长租公寓当回事

时间:2018-07-31 11:16来源: 遨游深度:

开发商是高周转的业务,而租赁是一个强运营的业务。开发商进入长租公寓行业的争议在于,开发商资金、资源得天独厚,相比而言,运营服务是开发商长期以来的短板。而今,房地产市场空间发生变化,开发商要谋变,从粗放的传

  开发商是高周转的业务,而租赁是一个强运营的业务。

  

  开发商进入长租公寓行业的争议在于,开发商资金、资源得天独厚,相比而言,运营服务是开发商长期以来的短板。而今,房地产市场空间发生变化,开发商要谋变,从粗放的传统开发模式到精细服务模式,这些获取了大量早期红利的企业遇到了新挑战。在众多挑战中,长租公寓便是其一。

  7月22日,博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会上,贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领引用了查尔斯汉迪的“第二曲线”理论。杨现领在现场接受和讯房产采访时表示,“租赁是一个不同于开发的业务,并且它是一个独立的业务,要想做好这件事,核心是你得认清它的独立性,所以我们提出第二曲线的概念,代表未来。在这种情况下,我们尝试自己做租赁,且它是独立运营的,它是一个独立的团队,有独立的产品、独立的服务和独立的技术团队,这种情况下最好把租赁当成一个独立的事业来做的。”

  在众多“第二曲线”的解释中,有一个总结如此描述:使你达到现在位置的东西不会使你永远保持现在的位置,如果你过度相信和依恋导致你成功的逻辑,那么成功的逻辑必然会把你带向失败或平庸。

  按上述逻辑来讲,传统开发模式并不适用于长租公寓的发展。杨现领的说法更加直接,“围绕租赁的一系列服务,完全没有成长起来,一个行业刚刚成长起来,就遇到高门槛,最大的风险是把租赁等于开发。”

  在杨现领看来,开发商和他们在做的长租公寓有很大区别,租赁的独立性是杨现领极其注重的特性,他表示,“租赁必须要独立的发展才能有未来,如果只是把它当成一个子事业部甚至当成一个公寓将会很难做。但是很多人就是为了响应国家的号召,响应租购并举,这种就更难做好了。”

  杨现领表示,“其实(我)一直没有把开发商做租赁当回事,我一直说的就是我们做租赁,开发商是他们做租赁。其实这个品类里面跟规模是比较高度密切相关的,就是银行从来没有眷顾过我们,今天就是靠自己的运营,靠自己的整个租赁运营现金流的管理能力来一步步扩张的。”

  实际上,部分开发商也曾表示,“做长租公寓大多是跟着政策走,趁着长租公寓发展初期抢占市场位置,并没有想好发展模式。”

  杨现领还表示,租赁与开发的其中之一的区别就是开发商是高周转的业务,而租赁是一个强运营的业务。此外,租赁与开发的重要差异还在于开发的房源是新增土地。

  以下是杨现领就和讯房产“租赁开发的差异”问题所做的回复实录:

  首先,租赁是一个不同于开发的业务,并且它是一个独立的业务,要想做好这件事,核心是你认清它的独立性,所以我们提出第二曲线的概念,代表未来。在这种情况下,我们尝试自己做租赁,且它是独立运营的。

  租赁的需求结构跟开发商项目的需求结构是不一样的,一个是租房人,一个购房人,差异很大,租客以年轻人为主,租房需求主要以单间和群租房为主,虽然有一体式的整租但是占比不高,单间的需求占主导。开发商对应的产品结构完全不一样,开发商做租赁面临的第一个问题就是产品设计,需要考虑什么样的产品能够满足客户的需求,例如,今年开发商设计以集中式公寓为主,但出租率较低,这就说明早期的产品设计很重要。目前开发商自己的设计团队,还聚焦在买房人的需求,这与租房人的需求是非常不一样的。

  租赁必须要独立的发展才能有未来,如果把它只是当成一个子事业部甚至当成一个公寓将会很难做。

  另外我觉得租赁与开发的另一个区别就是开发商是高周转的业务,而租赁是一个强运营的业务。对于购房的群体,可以加杠杆,总体上需要跟金融产生强相关,由杠杆按揭贷款支持,而租赁是以年轻人、流动人口、大学生为主要群体,整体购买力比较有限,能够支付的起的主要是单间。一线城市两千五到三千是客单价顶峰,如果再高就会租不起,总体支付能力非常的有限。

  第三个差异就是开发的房源是新增土地,基本越开发离城市越越远,户型也越来越好,越来越大;但租赁房源来自于存量,来自于私人市场,来自于城里三环、四环以内地区,因此房源结构有非常大的差异。另外从团队来讲,开发商的团队跟租赁的团队完全不同,开发商团队核心是拿地团队、施工团队、销售团队这样的组成,而租赁主要是以保洁阿姨、维修工人、搬家师傅、产品技术这些人为主,是完全不同的团队。因此,判断一个企业能不能转型成功,看团队结构就可以。这是比较大的问题,但是现下很多开发商认为自己做租赁有优势,譬如说靠近资源等等,但这种优势很弱。即便是可以开发出好的产品,也未必可以有好的运营。我们一直认为租赁核心是做租赁服务,寻找客源运营才开始,因此离房源近、资源近并不占优势。

  租赁的拿房逻辑与开发商完全不一个逻辑的,我们每个季节、每一个时间段的拿房逻辑都不同,我们会时刻考虑什么样的需求比较高,什么样的库存容易去销售,眼下什么样的房源缺乏,考虑清楚后,我们再去补库存,因此库存是根据需求变化而变化的,需求变化将牵引整个过程发生变化,从房源装修改造开始的一系列过程都会发生变化,这是需要前瞻性的。为此,我们通常要根据历史数据判断哪个区域、哪个户型要缺货,那我就会先备储备这个库存,并先提前装修,然后应对这个需求开展活动。这就是租赁的核心能力,我们是需求决定供给,有什么样的需求结构导出什么样的库存和资源配套,这是完全不同于开发的底层逻辑。

  我觉得运营能力很难复制,而且更大的问题就是你在一万间、在五万间、在十万间上各种不同规模时,所建立的运营能力会有很大差异。万科如果可以做到一万间、五万间、十万间,但是做十万间和做三十万间的需要再上一个台阶,要不断翻越更高的门槛,因此这里面的差异在于运营它在不同时期、不同规模会对应不同的挑战,这是需要不断的跨越的障碍。所以你看今天就有一个问题是长租公寓行业里几乎没有一个成熟的系统,也没有提供系统、提供软件的公司,因为提供软件也不是每个人都能用,所以这就要求每个企业必须要开发自己的系统,要自己运营。所以我觉得万科肯定也在搭建团队建立自己的系统,但这个系统要不断迭代才可以。

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