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长租公寓“拐点”之前:机遇大 挑战更大

时间:2018-07-29 15:29来源: 遨游深度:

这个拐点是什么?可能是租金和房价的关系发生变化,可能是打通资产证券化,也可能是长租公寓和其他业态的结合。长租公寓正面临双重现实。一面是光明:政策的大力支持、市场的巨大前景、金融的逐渐打通,以及各种各样

  这个拐点是什么?可能是租金和房价的关系发生变化,可能是打通资产证券化,也可能是长租公寓和其他业态的结合。

  长租公寓正面临双重现实。

  一面是光明:政策的大力支持、市场的巨大前景、金融的逐渐打通,以及各种各样的机构和资金的入局和逐渐兴起的市场。

  另一面是不确定性:盈利问题难解、尚未完全打通的金融环节、尚未完全落地的政策利好,以及不知何时到来的行业拐点。

  “这个拐点是什么?可能是租金和房价的关系发生变化,可能是打通资产证券化——比如 REITs,也可能是长租公寓和其他业态(比如联合办公)的结合。”米域、一米好地创始人兼 CEO 冯印陶,在 2018年 6 月 27 日戴德梁行举办的年度 THINK-IN 论坛上表示,目前长租公寓还处于初级阶段,拐点到来之前,不确定性会一直存在。

  多方切入,角度各异

  6 月 20 日,分散式公寓企业“自如”召开发布会,宣布加大布局集中式公寓。会上自如 CEO 熊林表示,长租公寓要形成规模效应,房间数量要达到 100 万间。

  100 万间,这个在之前被认为遥不可及的数字,正在逐渐成为现实。以自如为例,数据显示,目前其在 9 座城市管理 60 万间公寓,熊林表示,保守估计,2018 年年底将达到 80 万间。

  换言之,100 万间已触手可及。很可能在 2019 年,自如就可以达成。另据不完全统计,提出百万间目标的公寓企业,目前还有万科泊寓、碧桂园碧家、蛋壳公寓、世联行红璞公寓。地产系、中介系、创业系,都没有缺位。

  这是行业快速发展的一个侧面。另一个侧面是:不同背景的不同主体,在以不同的方式切入市场。

  “长租公寓这个行业有很多的切入点,有第三方运营机构,有金融服务商,有开发商,还可以从存量和城市更新(的角度)切入。”戴德梁行中国区投资及顾问服务部董事总经理叶建成在 THINK-IN 论坛上表示。

  而戴德梁行金融服务与顾问部中国区主管张晟在 THINK-IN 论坛上指出,一个长租公寓项目的成功,需要打通开发改造、运营管理、资金运作等多方面能力,预计未来行业的发展将需要开发商、运营商、服务商、以及金融机构等多方进行更加紧密的合作。

  上述自如就是第三方公寓运营商,而上述一米好地,则是为运营商提供资金的金融服务商。

  据了解,一米好地的服务对象,主要是中小型运营商,商业模式是将运营商的未来租金进行变现,以解决融资需求。过去三年,一米好地为500 个机构的 1000 个项目累计提供 8亿元的资金。

  “本质上,长租公寓不是轻资产项目,而是比较轻的重资产项目,因为每新开一家店的成本,在降到一定程度之后,就不会再下降了。因此偏重资产的行业性质,对企业的融资能力提出更高要求。”冯印陶说,“另一方面,公寓项目的前期资本投入大,但是回收周期长——有的甚至要四五年,这进一步加大了融资的重要性。”

  与此同时,中小企业融资难,在各行各业都是如此,具体到长租公寓行业,就是中小运营商难以获得银行、私募基金等机构的资金。

  在冯印陶看来,长租公寓未来很可能是个长尾行业,“有可能一半以上的市场规模,都是这些中小型运营商”。这正是一米好地切入长租公寓的逻辑。

  叶建成表示,戴德梁行协助其客户,从城市更新的角度切入,把张江的一栋酒店改造成长租公寓,目前项目正在改造中,“现阶段,从运营的角度切入长租公寓,可以快速建立规模,就像十年前的快捷酒店一样。”

  拐点以前,挑战常在

  “马上,在未来的一到两个月里,我们可能会完成 D 轮融资。”魔方生活服务集团(以下简称“魔方”)新业务总经理戴伟强在 THINK-IN 论坛上透露。

  实际上,这并不是魔方首次放出消息。

  4 月底,魔方副总裁金喆对《中国房地产金融》表示,魔方的融资过程比较乐观,“今年上半年会有比较明确的结果。”

  6 月中,魔方 CEO 在接受采访时表示,魔方即将完成 D 轮融资,“规模会超过我们自己前几轮的融资,也会超过市面上所有集中式公寓的融资。”

  说魔方是资本市场的宠儿,不为过。除了已经进行到 C 轮的股权融资,2017 年初成功发行的 ABS,在公寓行业具有标杆意义。4 月底的采访中,金喆还表示,魔方会发行新的 ABS。

  在冯印陶看来,资源正在向头部机构集中,整个行业的风险在加剧,“再加上今年上半年,整个的金融和资本市场的压力,会让越来越多的中小型运营商的融资成本,快速上升。”

  他直言,长租公寓做成功很难,做失败很容易,“有两种企业有可能生存下来,一种是大型企业,因为有足够的运营能力、融资能力、风险抵抗能力。另一种是小微运营商,小而美,在某个区域有优质资源,其抗风险能力也很强。中间不大不小的企业,有一定规模,但是还没有形成足够的规模效应,比较难生存,没有能力去试错,抵抗市场风险的能力不强。”

  在叶建成看来,目前行业最大的挑战仍是盈利,“长租公寓的租金回报率只有 2% 左右,很难达到投资人的投资标准。”

  晨曦基金副总裁周昕宇,则在THINK-IN 论坛上表示,在金融环节,长租公寓仍面临挑战。

  近期,国内首单长租公寓储架式权益型类 REITs——“高河晨曦 - 中信证券- 领昱 1 号”成功发行,晨曦基金是安排人之一,周昕宇在谈到实操过程中所遇到的问题时表示,国内的金融现状——比如更看重发行主体、而非资产本身,以及近期偏紧的货币政策,都造成挑战。

  “去年年底完成注册之后,我们希望价格可以控制在 5% 以内,但是最终发出来是 5.9%,这对于公寓企业来说,成本还是不低的。所以哪怕是大型运营商,融资也是有难度的。”他表示,公募 REITs 如果能真正打通,将有助于解决现在的痛点。

  新经济是新动能

  戴德梁行 THINK-IN 论坛的主题是“新”经济,长租公寓——某种程度上来说,也属于新经济。

  其一,区别于传统的增量市场、住房买卖,长租公寓更偏向存量市场、居住属性,因而更“新”。新派公寓创始人、CEO 王戈宏曾表示,地产系长租公寓的做法值得商榷,因为长租公寓的本质是城市更新、存量改造。

  其二,根据 THINK-IN 论坛中发布的白皮书《中国“新”经济:智能、共享与绿色》,共享,是新经济的一个特长,而长租公寓的消费属性以及社群属性,使其具有共享属性。

  “长租公寓和联合办公,这一类的新空间,在未来前景广阔。”冯印陶表示,两种业态的结合,有可能产生联动效应。“米域和魔方合作过一个联合业态,居住加办公,两者之间有所互动,虽然不是很成熟,但却是一个发展方向。”

  新空间,也是新经济的一种。

  其三,长租公寓的客群,更多的是年轻人——大城市里的年轻人。

  王戈宏在 THINK-IN 论坛的北京现场表示,全世界的城市都在做一件事,“就是让城市更年轻。”

  然而据了解,在某权威机构的“全球百大青年城市”中,北京却不在列。这凸显了年轻人在大城市的居住难题。实际上,这也是国家大力发展住房租赁市场的原因所在。

  如前所述,在政策支持和市场前景的驱动下,长租公寓发展迅猛,吸引了不同的参与者以不同的方式切入。但是与此同时,初级阶段,是长租公寓的行业现状,因此拐点到来之前,挑战将一直存在。

  好在动能一直都在。新经济是一方面,另一方面则是稳定的、提供强大推动力的国家政策。

  周昕宇表示,十九大之后,长租公寓的风口非常快,“我们 2017 年 6月发行长租公寓的私募基金,并购了浦江镇的两栋办公楼,改造成长租公寓。年底我们就注册成功,最近成功发行(即上述储架式类 REITs)。也就是说,这个项目的投资人,一年就完成了退出,这样的速度和政策风口,是超出了我们预期的。”

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