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遇环保红线、六年未竣工,太阳山文旅项目易主万科

时间:2018-05-28 07:53来源:环球旅讯 遨游深度:

太阳山项目一度被云南城投视为鸡肋,万科却欣然入手,这和万科转型文旅有关。

万科接手云南玉溪抚仙湖太阳山文旅度假项目,今日,这个消息通过云南城投置业股份有限公司发布的公告予以披露。公告称,将与昆明万科等公司共同设立云南万城百年投资开发有限公司(万城百年),万城百年将参与云南澄江太阳山文旅度假项目(太阳山文旅项目)建设。万科将负责万城百年的财务管理。至此,太阳山文旅项目“万科”的标签更加清晰。该项目启动于2012年,至今未竣工。


成立合资公司开发太阳山项目。图片来源云南城投公告截图

太阳山文旅项目定位“世界级度假区”

太阳山文旅项目位于云南玉溪抚仙湖东岸,2012年启动,当时负责开发的是云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司(简称老鹰地公司)。这家公司股东为云南省城投集团、华商之家与永昌发展有限公司(境外企业),分别持股60%、30%以及10%。

抚仙湖是中国最大的深水型淡水湖泊,珠江源头第一大湖,因湖水清澈见底、晶莹剔透,被古人称为“琉璃万顷”。2012年前后,在抚仙湖落地的文旅项目达20多个,对于抚仙湖畔的太阳山文旅项目,老鹰地公司充满信心,曾公开表示,要在五年内将其打造为“世界级的度假区”。

环保成本高企,六年未竣工项目易主

就在2012年抚仙湖周围文旅项目扎堆开工的时候,云南玉溪市环保局发布数据显示,抚仙湖尽管总体水质仍然保持在I级,但水质状况不容乐观,总氮在0.16至0.18之间,已经非常接近一类水质的标准临界值,部分已经是二类水。

2012年6月中旬,玉溪市委市政府规定,抚仙湖边所有工程暂时停工,按照新的规范进行一次环境评价梳理整改后再开工,并对开工增设了不少环保红线,譬如严格控制从抚仙湖取水,严禁从抚仙湖取水做水景观和单个项目地产用地面积不得超过规划用地面积的25%等。

这也成为太阳山文旅项开发降速的拐点,原计划五年即可投入使用的太阳山文旅项目,至今未竣工。

面对高额的环境保护投入,2013年11月,云南省城投集团计划转让老鹰地公司及太阳山公司各60%股权,其实际控制的上市主体云南城投当时选择放弃优先收购权,理由是“考虑到环境保护风险,开发周期长达11周年,后续投入的资金量大,现金流回正周期较长”。

转让完成后,老鹰地公司分别由华商之家、永昌发展持股90%、10%。由于云南城投持股华商之家40%股权,折算下来,仍持有太阳山项目共约36%权益。

万科8.07亿元获得项目运营权

云南城投退出太阳山开发主体,并放弃优先申购权,让太阳山开发项目一度进展缓慢。按照规划,2017年6月太阳山项目应该全部完工,实际上,项目开发不足一半,只有一家酒店营业。

此时,万科介入太阳山文旅项目开发。当时昆明万科通过受让华商之家股东云南百年置业房地产开发有限公司(百年置业)、云南云岭天籁投资有限公司(云岭天籁)所持有的25%和15%股权,间接持有太阳山项目36%股权。之所以本没有优先申购权的万科能够收购华商之家,是因为云南城投选择放弃该权利。

据万科2017年6月公告显示,太阳山项目未开发用地占地面积252万平方米,综合容积率约0.64,计容积率建筑面积约162万平方米。根据万科拥有的36%权益,需支付权益地价款约8.07亿元。

两次放弃优先购买权的云南城投,同时放弃了运营权,太阳山项目后续操盘运营开发由昆明万科负责。根据5月25日云南城投的公告,万城百年的法人和总经理由万科提名,财务负责人由万科委派。

太阳山文旅纳入万科文旅版图

太阳山项目一度被云南城投视为鸡肋,万科却欣然入手,这和万科转型文旅有关。据不完全统计,万科披露的旅游地产项目包括吉林松花湖度假区、惠州双月湾、杭州良渚文化村等,澄江太阳山项目也是其在西南区域的试水之作。2018年1月,万科还宣布在四川西昌落地2300亩文旅项目。

关于继续开发的风险,大北清源智库分析师认为,当年集中扎堆的抚仙湖地产旅游项目保留下来的只有一半,建设规模不断缩小,目前不足5万亩,太阳山作为保留下来的文旅项目之一,已经少了不少竞争压力。此外,环保代价已经成为地产旅游开发企业必须考虑的成本,大多企业已经做好这方面的准备,为此,万科对太阳山文旅项目的开发风险相对会较低。

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